Für europäische Immobilieninvestoren, die in den südostasiatischen Markt einsteigen, wirft ein Begriff häufig sofort eine Frage auf: Leasehold.
Warum sollte ein Investor für eine Immobilie bezahlen, ohne das Grundstück dauerhaft zu besitzen?
Die Antwort ist interessanter, als es zunächst scheint.
In ganz Südostasien ist Leasehold nicht einfach nur eine Einschränkung. In vielen Märkten ist es vielmehr die rechtliche Brücke, die internationalen Investoren den Zugang zu einigen der attraktivsten Immobilienmärkte der Region ermöglicht.
Warum gibt es Leasehold?
Länder wie Thailand, Indonesien und die Philippinen unterliegen Einschränkungen hinsichtlich des ausländischen Eigentums an Grundstücken. Diese Regelungen sollen die nationale Kontrolle über Grund und Boden schützen und gleichzeitig ausländischem Kapital die Teilnahme am Immobilienmarkt ermöglichen.
Leasehold bietet hierfür eine Lösung.
Anstatt das Grundstück dauerhaft zu übertragen, gewährt der Eigentümer dem Investor das Recht, die Immobilie für einen vereinbarten Zeitraum zu nutzen und zu entwickeln – häufig im Rahmen eines langfristigen Miet- bzw. Pachtvertrags.
Für die Regierungen bedeutet dies: Der Grundstückseigentum bleibt geschützt. Für Investoren bedeutet es: Zugang zu einem ansonsten eingeschränkten Markt. Und genau diese Unterscheidung ist entscheidend.
Eine andere Perspektive auf die Investition
Europäische Investoren sind es gewohnt, Immobilien als Vermögenswerte zu betrachten, die sie dauerhaft besitzen. Doch eine Investition muss nicht zwangsläufig auf ewigem Eigentum basieren, um attraktiv zu sein.
Die entscheidende Frage lautet vielmehr:
Welchen wirtschaftlichen Ertrag kann der Vermögenswert während des Zeitraums erzielen, in dem Sie die Kontrolle darüber haben?
Befindet sich eine Immobilie in einer stark nachgefragten Lage, erwirtschaftet sie solide Mieteinnahmen und profitiert von einer Wertsteigerung, kann die Investition auch dann attraktiv sein, wenn das zugrunde liegende Grundstück im Rahmen eines Leasehold-Modells gehalten wird.
Ein Leasehold-Vertrag über beispielsweise 25 oder 30 Jahre kann einen erheblichen Investitionszeitraum darstellen, insbesondere für Investoren, die auf laufende Erträge und Rendite fokussiert sind, anstatt die Immobilie auf unbestimmte Zeit an die nächste Generation weiterzugeben.
Der Wert liegt in den mit dem Lease verbundenen wirtschaftlichen Rechten und dem Ertragspotenzial – nicht allein im dauerhaften Eigentum am Grundstück.
Warum dies in Märkten wie Bali relevant ist
Bali ist ein gutes Beispiel dafür, warum Leasehold zu einem wichtigen Bestandteil des ausländischen Immobilieninvestition Marktes geworden ist. Internationale Investoren interessieren sich für Standorte wie Canggu, Uluwatu und Sanur aufgrund des Tourismus, der internationalen Bevölkerung und der starken Nachfrage nach Lifestyle-Immobilien. Gleichzeitig ist der direkte Erwerb von Grundstücken durch Ausländer eingeschränkt.
Leasehold-Strukturen ermöglichen es internationalen Investoren daher, an diesen Märkten teilzunehmen, ohne das zugrunde liegende Grundstück direkt zu besitzen. Dadurch können sich Chancen eröffnen, die andernfalls nicht zugänglich wären. Doch Leasehold ist nicht automatisch eine gute Investition.
Der Lease ist die eigentliche Investition
Hier müssen erfahrene Investoren über den reinen Kaufpreis oder die beworbene Rendite hinausblicken. Die Laufzeit des Lease, Verlängerungsregelungen, Übertragungsrechte, Erbfolge, zulässige Nutzung, Baurechte, Vermietungsrechte und die Exit-Strategie spielen allesamt eine entscheidende Rolle. Eine hervorragend gestaltete Villa mit attraktiver Rendite kann dennoch eine schlechte Investition sein, wenn der Lease rechtlich und wirtschaftlich ungünstig strukturiert ist. Umgekehrt kann ein gut verhandelter langfristiger Lease in einer erstklassigen Mikrolage einem Investor erheblichen wirtschaftlichen Wert bieten.
Die Frage lautet daher nicht einfach:
“Gehört mir das Grundstück?”
Sondern:
“Welche Rechte erwerbe ich, für welchen Zeitraum und welche Rendite können diese Rechte erwirtschaften?”
Eine andere Form des Investierens
Für europäische Investoren, die sich für Südostasien interessieren, ist es entscheidend, das Leasehold-Modell zu verstehen.
Es stellt einen anderen Ansatz des Immobilieneigentums dar, gleichzeitig ist es aber einer der Mechanismen, die internationale Investitionen in Märkten ermöglichen, in denen der Erwerb von Grundstücken im Freehold-Eigentum durch Ausländer eingeschränkt ist.
Die cleversten Investoren suchen nicht zwangsläufig nach dauerhaftem Eigentum.
Sie suchen nach starken Standorten, rechtlich sicheren Strukturen, nachhaltiger Nachfrage und attraktiven Renditen innerhalb ihres persönlichen Anlagehorizonts.
Und in Südostasien kann Leasehold genau der Mechanismus sein, der diese vier Faktoren miteinander verbindet.
